연초 시세연동제가 등장하고부터 계속적으로 이에 대해 연구를 해봤다.
시세연동제….
말 그대로 주변시세 대비 75%선으로 공급을 하는 것일까?
이에 대해 많은 논란이 끊임없이 이어지고 있다.
철거민들은 이에 대해 집단 발반을 시작했고 언론에서도 시세연동제 시행의 문제점에 대해 지적하였고 현재까지도 이어지고 있다.
이에 대해 서울시는 연초 추진했던 시행방안을 수정하고 3월5일 공식적인 보도자료를 발표하였다.
결론은 2월28일을 기준으로 인가고시를 받은 사업지와 이후 사업지를 분류하여 시세연동제 적용 여부와 입주지역을 구분하였다.
이에 대해 많은 논란이 있는 가운데 이후 제기되고 있는 문제점에 대해, 그리고 3.5정책의 문제점과 향후 변화에 대해 알아보자.

가장 주목할만한 점은 시세연동제가 계속적으로 변해왔다는 것이다.
연초 시세연동제가 처음 등장했을 때 올4월 분양하는 장지지구부터 적용대상이 되었다.
그리고 파이낸셜 뉴스의 기사로 장지지구 분양가는 평당1500만원대, 발산지구의 분양가는 700만원대라는 기사가 도화선이 되어 장지지구 입주자 모임을 중심으로 거샌 반발이 시작되었다.
그러나 이는 서울시나 sh공사의 자료가 아닌 파이낸셜뉴스 기자의 추측에 의한 분양가 산정으로 전혀 근거가 없는 것이였다.
장지지구 입주자들이 거샌 반발로 인해 서울시는 이에 대해 재고를 시작했고 형평성이라는 면목으로 입주를 앞둔 장지지구와 발산지구를 제외한 다른 지구들로 시세연동제를 적용하기로 밝혔다.
그러자 강일지구 입주예정자들이, 이후 보상협의를 앞둔 철거민들이 반발하기 시작하였다.
다시금 재고,재고,재고 과정을 거치고 최종안 발표를 미루고 미룬 결론으로 3월5일 공식적인 발표를 하게 되었다.
결과는 기존과 전혀 다른 내용.
서울시 나름대로 재고를 한 결과가 기대에 미치지 못하는 상당히 엉뚱한 내용으로 결론지어졌다.
아무튼 서울시도 국가기관으로 공익을 위한 목적으로 존재하기 때문에 민원에 대해 자유로울수가 없다.
그 때문에 당초 내용을 수정하여 지금의 결론에 이른 것이다.

3.5일 서울시의 발표가 있은 후 이에 대한 논란이 이어졌다.
가장 문제가 되는점은 법위반.
서울시의 발표대로 정책이 시행될 경우 법적인 문제가 발생한다.
서울시에서 주장하는 것은 특별공급규칙. 그러나 이의 상위법인 주택법과 공토법은 배제하더라도 특별공급규칙에도 어긋나는 내용이 많다.

특별공급규칙
제8조(공급순위)
제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자에 대한 국민주택등의 공급순위는 국민주택등 공급 신청 접수 순서에 의한다. 다만, 시장이 공익상 특별한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 공급의 우선순위를 변경•조정할 수 있다.
->특별공급 대상자의 공급순위는 공급신청 접수 순서에 의한다. 서울시가 2월28일을 기준으로 임의로 접수순서를 변경할 수 없다. 공익상 특별한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 공급순위를 변경,조정할 수 있으나 공급신청 이후 변경에 대해서까지 이를 특정지구로 규정할 수는 없는 것이다. 즉, 공익상 특별한 사유가 있을 때 지구접수 순서를 변경할 수는 있으나 지구를 구분하여 특정지역으로만 접수를 하도록, 또는 접수자체를 못하게 규정하는 것은 아니다.
제10조 (공급신청사항의 변경)
①국민주택등 특별공급 신청사항의 변경은 지구변경 또는 평형변경으로서 1회에 한한다. 다만, 당초의 신청평형 보다 작은 평형으로 변경하는 경우에는 지구 및 평형을 동시에 변경할 수 있다.
②제1항 규정에 의하여 국민주택 등 특별공급 신청사항을 변경하고자 하는 자는 제12조의 규정에 의한 입주주택 결정전일까지 에스에이치(SH)공사 사장에게 변경신청을 하여야 한다.
③에스에이치(SH)공사 사장은 제2항의 신청을 받은 때에는 가능한 범위안에서 이를 조치하고 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다.
->지구변경은 특별분양자들의 권리이기에 지역접수에 대해서 본인의 의사에 따라 지구변경을 할 수 있다. 그리고 지구변경자에 대해서 sh공사 사장은 가능한 조취를 취하여야 한다. 서울시의 임의적인 기준에 따라 접수가능 지역이 변동되는 것이 아니다.
그럼에도 불구하고 서울시는 2월28일 이라는 임의적인 기준을 적용해 이들의 접수지역을 한정한다는 것은 특별공급규칙에 벗어나는 것이다.

주택법.
제38조의2 (주택의 분양가격 제한 등) ①사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설•공급하는 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다.이 경우 분양가격은 다음 각호의 구분에 의한 항목으로 구성된다. ]
1. 택지비
2. 직접공사비 ]
3. 간접공사비 ]
4. 설계비 ]
5. 감리비 ]
6. 부대비
7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용
②사업주체는 다음 각호의 1에 해당하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 제1항 각호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. ]
1. 제1항의 규정에 의하여 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 하는 주택(이하 “분양가상한제 적용주택”이라 한다)으로서 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택 ]
->공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 공급하는 경우 건교부령의 기준에 따라 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 쉽게 말하면,특별분양을 받는 택지지구 현장은 감정평가를 기준으로 보상금을 책정하여 토지를 매입하게 된다. 이지역의 경우 건규부령이 정하는 기준(7개항목)에 따라 책정된 분양가로 공급해야 한다는 것이다.
현재 sh공사가 공개하는 원가는 건교부령의 기준인 7개 항목. 지금까지 지켜온(사실 sh공사가 공개하는 원가는 sh공사가 이를 부풀렸기에 실원가와 차이가 있다. 앞으로 이 항목이 60개로 늘어남에 따라 실원가에 근접한 원가공개를 기대할 수 있다.) 주택법을 앞으로 위반하겠다는 겪밖에 되지 않는다.
제39조 (공급질서 교란 금지) ①누구든지 이 법에 의하여 건설•공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매•증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속•저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설•공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
->주택법에 의해 공급되는 주택의 공급질서를 교란하는 행위는 금지되어 있다. 서울시가 임의적으로 공급지역을 규제한다는 것은 이의 벗어나는 행위이다. 2월28일 이라는 기준은 법적인 근거없이 서울시가 임의적으로 규정한 일자이다. 이들의 수를 맞추기 위해 상계•장암, 신내2, 상암2, 마천, 신정3, 세곡지구로 규정한 것으로 분석되는데 이는 엄연히공급질서를 교란하는 행위로 처벌대상이 된다.

공토법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)
제78조 ④이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로•급수시설•배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다.다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립•실시하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다.
->공토법의 적용을 받을 경우 기반시설조성비용은 사업시행자(서울시,sh공사)가 이를 부담해야 한다. 그러나 지금까지 특별분양가에는 기반시설조성비용이 포함되어 있었다. 지금까지 공토법에 대한 논란은 없었다. 지금까지의 분양가는 철거민들이 인정할만한 비용이였기에 이를 묵과하고 넘어간 것이다. 그러나 서울시의 과욕으로 분양가가 상승할 기미가 보이자 정확한 법령으로 특별분양 분양가를 논하기 시작했다. 이에 대해 현재 소송이 준비중이며 소송시 승소할 가능성이 높은 것으로 예상한다. 소송결과 기반시설조성비용이 분양가에서 제외 될 경우 향후 분양가는 현재에 비해 급격히 낮아질 것으로 예상된다.

정부의 주택에 관한, 특히 공공택지지구 조성에 관한 법률과 공익사업에 의한 법률 모두를 찾아봐도지역과 분양가 등에 대해 사업시행자의 임의적인 제한과 규정은 없다.
주변시세보다 일관되게 낮은 가격으로 분양함으로써 주택가격의 하향 안정화를 이루고 동시에 분양권에 수반되는 지나치게 큰 시세차익 일부를 회수하여 공익에 사용하기로 하였으나, (3.5서울시 보도자료)
어떤 명목으로도 시세차익 일부를 회수하여 공익사업에 사용할 수는 없다.
법규상 명백한 근거로 세금을 부과하는 경우는 있으나(보유세,종부세등) 분양가를 높여 시세차익을 회수하는 것(주택법,공토법에 명시된 분양가 산정방식을 위반하면서까지)은 있을 수 없는 일이다.

그리고철거민에게 주변시세보다 낮게 분양하는 것은 철거민이 서울시의 공공사업으로 주거기반을 수용당했기 때문에 이들에 대한 보상차원으로 택지지구를 공급하는 것이고, 민영업체와는 다르게 서울시는  주변시세보다 낮은 가격으로 토지를 공급받아 조성원가가 현저히 낮기 때문에에 낮은 금액으로 공급하는 것이 가능하다.

조성원가는 주변에 비해 낮은 금액이 가능하면서 이를 분양받는 철거민에게는 주변시세를 적용하여 공급가를 결정한다는 것은 어불성설이고 서울시의 폭행과 다름없다.

상식적으로 생각해 봤을 때 시세연동제 자체도 문제가 있다.
조성원가를 무시한 분양가, 그리고 공공기관이 분양가를 자체정책으로 높인다는 것은 말이 되지 않는다.
회수한 이익분을 공익사업에 사용한다 하는점도 맞지 않는다.
그리고 장지지구를 제외한 택지지구 주변에는 비교할만한 시세가 없다.
거리상 조금 떨어진 곳에 있긴 하지만 이들 지역 대부분이 핵심 지역으로 택지지구와 비교하기는 어렵다.
시세라는 것이 상당히 변동적이여서 적용하는 시점에 따라서도 많은 차이가 발생한다.
언제,어디를 기준으로 시세연동제를 실시한다 하더라도 그 논란은 계속 이어질 것이다.

정리해보자.
시세연동제. 우선은 실시한다고 보자.
그러나 서울시의 발표내용이 모두 시행되기는 어렵다.
우선 법적인 문제가 발생한다.
서울시가 주장하고 있는 특별공급규칙 자체부터 시작하여 상위법인 주택법,공토법에도 벗어난다.
분양가를 높인다 하였을 때 분양가를 상승시킬 근거가 없다.
공익사업을 위한 회수?
철거민에게 특별분양을 하는 것도 공익사업이다.
이들은 도시계획사업 이라는 공익사업으로 인해 특별분양을 받는 것이다.
시세연동제가 적용이 되었을 때 분양가 산정기준이 되는 주변시세와 적용시기도 논란의 소지가 많다.
시세연동제의 처음 시작은 분양가 인하 방침이다.
여러 문제가 발생하다 보니 당초 시행방안에서 변경이 되어 전혀 새로운 국면에 진입하였다.
그러나 새로운 방향으로 설정을 하여도 여전히 문제가 제기되고 있다.
철거민들을 투기자로 분류하여 이들의 이익을 회수한다는 자체가 서울시 발상의 문제가 있다.
그렇다면 뉴타운,재개발,재건축,신규분양,기존주택매입,토지,상가등 모든 부동산 분야에서 이익 회수 방안이 모색되어야 한다.
현재 서울시의 법규위반에 대해서 소송이 준비중이고 시세연동제가 적용되는 첫 사례가 발생함과 동시에 신규 소송이 계속적으로 제기될 것이다.
서울시도 이를 감당할 수는 없으리라 생각한다.
잘못된 정책인만큼, 그리고 법에도 벗어나는 정책인만큼, 현실적으로 시행 가능한 적절 방안이 없는 만큼 이는 당연히 수정이 될 것이고 우려할만한 사태는 없을 것으로 예상한다.
서울시가 어떤 대책을 갖고 나올지 주목이 되지만 거론된 문제들을 해결할 수 있을만한 대책은 아닐것으로 예상한다.
서울시가 이번 정책을 재고하여 현실적인 시행 방안과 철거민의 권익을 보호할 수 있는 정책을 제시하길 기대한다.
그리고 그렇게 될 것이라 생각한다.