1. 서론

최근 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과세가 예상됨에 따라 주택 일부를

증여 또는 양도를 통하여 절세를 시도하는 경우가 왕왕있다. 특히 내년 1세대 2주택

양도세 중과세를 앞두고 올해안에 양도가 여의치 않아 증여라는 방법을 선택하는

경우가 많다. 이 경우 증여시 증여부동산을 얼마로 평가하느냐에 따라 세금이 달라지는 데

그 중심에는 유사매매사례가액이라는 간주시가 개념이 있어 납세자들을 혼란시키고 있다.

이하 부동산 증여재산가액의 평가원칙과 예외 그리고 유사매매사례가액에 대한 예규를

제시하고자 한다.

2. 부동산 증여재산의 평가 :원칙

1) 원칙 :증여일 현재의 시가

재산을 증여하면 증여세를 계산하기위하여 증여재산가액이 얼마인지 평가를 해야

하는데 증여할 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이다

2)시가

. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상

성립한다고 인정되는 가액을 말한다.

. 또한 세법은 평가기간내 (증여일 전후 3개월내 )에 성립된 매매사례가액 .둘 이상의

공신력있는 감정기관의 감정가액 평균액. 수용. 경매. 공매가액이 있는 경우에는

그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

. 다만 2003년 12월 30일 개정된 상속 증여세법 시행령을 보면 평가기간 밖의

매매사례가액. 감정가액등도 평가기준일로 부터 매매일 까지 가격변동이 없다고

인정되는 경우에는 평가위원회 자문을 거쳐 평가기준일 현재의

시가로 인정하고 있다.

.  여기에다 당해 부동산과 면적. 종류. 용도. 종목이 동일 또는 유사한 다른 부동산의

매매가격(이하 유사매매사례가액이라 칭함)을 시가로 인정하도록 규정하고 있다

즉 아파트등 시가를 쉽게 파악할 수 있는 공동주택의 경우 종전에는 기준시가에 의해

증여세신고를 하여도 인정했으나 현재는 반드시 시가를 증여재산가액으로

신고하여야 한다.

.  시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일(증여일)로 부터 가장 가까운

날에 해당하는 가액으로 한다.

3)예외(보충적 평가방법):증여시 시가를 산정하기 어려운 경우 기준시가로 평가

증여는 매매거래가 아니므로 시가를 산정하기가 어려운 경우가 많으며 이런 경우

증여재산의 종류. 규모. 거래상황등을 감안하여 규정된 보충적 평가방법을 사용한다.

.  부동산 증여시 보충적 평가방법으로는 토지는 개별공시지가 ,주택은

주택공시가격 ,주택외 건물은 국세청 기준시가를 채택하고 있다.

. 그러나 보충적 평가방법은 어디까지나 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여

적용되는 것이며 비록 이 방법으로 증여세를 자진신고 납부를 했더라도 증여일 전후

3개월이내에 증여재산을 팔거나 담보대출을 받으면 그 매매가액 또는 감정가액을

시가로 판단한다. 이 때 보충적 방법으로 평가하여 신고한 증여세와 시가로 평가한

증여세 차액에 대해서는 추가 징수가 발생할 수 있다.

3. 유사매매사례가액 예규

. 여러개 아파트를의 평균값을 증여재산가액으로 신고하는 경우 는 매매시기.

아파트동수 층등 여러 요소를 고려해 가장 근접한 한채의 아파트 매매가격만을

기준으로 해야 한다.

. 부동산 시세정보 사이트등에서 같은 단지 .같은 평형 아파트 거래가액을 확인해

증여재산을 산정 신고하는 경우에는 호가를 주로 반영하기 때문에 신뢰하지 않는다.

. 비로얄층 아파트의 유사매매사례가액을 로얄층 의 아파트를 기준으로 하면

같은 단지 같은 평형이라도 일조권 및 조망권등에 따라 가격 편차가 심하므로

무조건 유사매매사례가액이라고 볼수 없다.