부동산의 직접 투자와 간접 투자의 분석 연구 

IMF로 사상초유의 금융위기에 처한 한국에는 38억달러의 외환보유고가 2002년말 약 1200억 달러로,2003년 1350억달러로,2004년초 1600억달러,2006년 2300억달러로 급진전되었다.그때 IMF을 초래한 권력층은 대다수가 파렴치범 들이었다.그런 와중에도 달러을 외국에 보내거나 국세횡령,기업돈 착취,부동산투기,차떼기을 일삼았으며,그들이 정권을 잡겠다고 했으나 연속 실패했다.

어느당에는부동산 투기와 초호화 빌라 3개층 340여평에 살면서도  돈이 없어 지인이 임대주엇다 하는 쓰래기 인간도 있었다. IMF을 극복하기 위해 대다수의 국민들은 허리띠을 메고 일했지만 졸부들은 흥청망청 쓰거나 해외유학,여행,강남으로 주민등록이전,원정출산,군대 않보내기 등 파렴치 짖거리을 일삼았다.그런데 그들이 사는 부동산은 천정부지로 올랏다.그들은 차떼기 열차떼기에 당선축하금까지 그와 조금이라도 인연이 있는 쓰래기들까지 마구잡이로 횡포했다.그들 일당은 지금도 골프에 여자농락으로 일삼고 있다.

정부는 1998년 부동산 증권화 법률을 제정했다.이때 부동산자산의 처분을 위한 성업공사의 ABS제도의 도입이다.주택저당채권(Mortgage)의 유동화제도가 국내에서도 발을 내 디뎠다.이 보다도 국내에서 Conduit의 설립이 필요로 하고 있다.이후 모기지와 임대주택의 정책화의 초기단계인 2004년인 것이다.모기지에 이어 다주택 양도소득세중과,재건축 개발부담금로 부터 버빌새븐지역 발표로 정부여당은 지방선거 참폐당했다.

우리는 선진 기법을 부동산에서도 도입해야 하나,우리 실정에 맞는 법률을 만들고,실행하고,도입하고,국민들에게 인식시킬려면 많은 시간이 소요되리라 여긴다.건설업체는 외환위기시 자금을 조달하지 못해 부도난 회사가 수없이 많앗지만 정부의 금융지원과,국고의 지원으로 거이다 살아난 상태다.그런 건설사들은 2000년부터 2006년까지 아파트 분양시 중도금 무이자라는 명목으로 수천억,수십조원을 서민들인 아파트 분양받은 사람들에게서 횡령해 갔다.그들이 나라 망치는 경제 주범들이며,지금도 미분양 나온다 하지만 20-40%의 초고액 수익을 횡령하고 있다.
고분양가는 끊이지 않고 있으며,분양가 공개을 외치지만 정부기업인 토지공사 주택공사의 분양가 인상 주범들로,은행은 서민들 사채업으로 종사하게 정부여당이 밀어주고 받쳐주어 만들었다.은행에 돈 맡긴후 24시간 창구에서 시간외로 몇번 돈 빼쓰면 이자는 어디로 도망가고 원금도 까먹는 은행의 횡포다. 그러나 융자는 사채업이나 연채시 붙는 이자는 상상을 초월한다.

2003년 부동산 규제가 시작되자 건설사들은 잘 먹고,흥청망청 쓰다가 2003년 8월이 되니 건설사들 무너진다는 기사가 신문을 이따금 오르내리더니 2005년부터는 미분양 미계약으로 엄살부리나 건설사가 현정부 들어 벌어들인 돈은 상상을 초월한 천문적적인 숫자다.김영삼 정권 1ㄴ녀만 더 갔다면 살아날 건설사 과연 몇개나 되었는지 상상하기도 싫을 것이다.그런데 환란의 장본인 돌대가리는 지금도 언론에 이때금 나오며,강의하니 아아..통제라/ 10.29대책이 나오고,2004년 공시지가의 상승과 투기지역 조정 등이 있었으나 투기세력은 더 극성을 부리고 정부는 극과극의 정책을 부동산,경제,정치,사회에 쓰고있다.모 아니면 도의 사회을 정부가 앞장서 만들고 있는 것이다.규제하는척 하면서 수십가지 투기꾼 정책인 것이다.2003년 10월의 토지 투기는 전국을 강타했다.이때 매도한 사람들은 빌딩 샀을 것이다.그 이후도 각종 규제는 나오고 있으나 3개월이 지나면 물거품 부동산 정책이다.

정부와 건설사들이 아파트 분양받은 사람들 돈을 수년간 갈취해 간 것이며,은행은 높은 금리로 사리사욕에 눈이 멀었던 것이며,그들은 주5일 근무에 퇴직금 장려금,수당 갖가지 방법으로 직원들 가격이 누구보다 부유하게 살앗던 것이다.건설업체도 부동산에 대한 간접투자 방식을 적극 도입하려 하고 있다.그러나 오너는 해외도피 등 갖가지 방법으로 착취하다 보니 국내 돈은 부족한 상태인 것이다.또한 건설업계의 자금조달 창구였던 부동산 신탁도 제대로 운영되지 못해 부실화가 많이 되엇다.

간접투자 방식은 미국의 REITs(real estate investment),호주의 상장 부동산 신탁(LPT=listed property trust),일본의 특별목적회사(SPC=special purpose company)등도 있으나 ABS제도와,주택저당채권으로 부터 파생된 MBS,부동산 투자신탁,부동산 신탁,
미국의 partnership등이 잇다.

부동산 간접투자는 직접 투자와는 다르게 부동산증권화 제도을 전제로 한다.부동산의 비유동성을 개선시키는 동시에 정보화되고,기업투자로 분석이 된 상태며,전문적이라는 잇점이 있다.소액으로도 가능하다.그러나 전문가는 직접 투자을 한다.원하는 가격에  구입이 가능하고 수입이 높다.간접투자는 자금조달이 쉬우며,건설사의 투자대상으로 잠금회전이 빠르며,년말에는 배당도 한다.위험도을 줄이고,적절한 가격에 구입하고,투자위험도도 줄일수 있다.안전성을 높히는 효과도 있다.기업과 정부는 이로 인해 외국에서 자금조달을 쉽게 할수잇다.

간접투자는 단기적인 연구와 장기적인 국가 경쟁력 강화에 연구와 이해 및 개발이 필요하다.증권화는 자산가치나 개발사업으로 수익을 높혀야 한다.여기서 자금조달을 전제로 한다.

이로써
1;대형 부동산의 거래
2;소자본가의 참여
3;부동산 개발 및 상승의 이익을 분배
등으로 볼수있다.

증권화의 특징은
1;소유권과 이용권의 분리을 하고
2;수익이나 가치로 자금조달
3;개인 및 법인 등 다수로 부터 자금조달
4;자본시장에 유통가능이다.

이 모든 간접투자 방식은 개발하고,수익을 내고,소득을 창출해야 한다는 것은 직접투자와 다를게 없다.장래성이 없는 투자는 아니한 것만 못하기 때문이다.
부동산 간접투자자의 형태로는 
1;부동산 보유자
2;투자자
3;차입자등으로 나눌수 있다.

21세기는 전문가가 필요로 한다.공인중개사 보다는 앞으로는 부동산 분석사가 더 유망해지리라 믿는다.진정한 컨설턴트는 없다. 보고서을 만들수 있는 진정한 컨설팅이 필요하다.부동산태평양 홈피 국내 종합부동산 싸이트로 랭키순위 7-33위지만 부동산태평양 보다 못한 곳이 가맹점 수십곳 모집하고  있다.개인이 운영하는 부동산태평양 홈피보다 크릭율 낮은 곳에 가맹점 가입한다는 것 자체가 부끄러울 것이다.

부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾는것이다.부동산은 너도 남고 나도 남아야 가장 현명한 투자가 된다.부동산은 정보에 의한 투자을 해야하며,유능한 컨설턴트을 만나야 한다.하락장에서도 오르는 부동산이 있으므로 그걸 찾아내야 한다.부동산은 예금보다 수익율이 높으며,주식보단 수백배 안전하다.부동산은 투기가 아닌 투자을 해야하며 스스로 책임을 지면 100%성공한다.분석,평가 정보,전문가만이 성공할수 있으며,안전한 투자는 직접 투자이다.