부동산 기류 시간적,공간적,지역적 테마별로 움직이는 지혜 포착 

부동산은 투기와 투자을 동시에 생각할수 있다.투자을 한다지만 대체적으로 마음속 깊이 투기에 대한 미련이 남아 있기 마련이다.높은 수익을 챙기겠다는 생각이 노리을 이따금 스치는 것이다.이 글을 쓰는 사람은 항상 투기는 하지말고 투자만 권해왔다.투기해서 수익을 많이 내면 좋지만,많은 수익을 낼려다 전부을 잃을수 있기 때문이다. 

투기는 
1;가수요자의 행위이며, 
2;사회에 기여도가 전혀 없다. 
3;이용이나 사용 관리할 의사가 없다 
4;전매로 인한 투자 수익을 바라고 
5;도박적이며,사기적이며,모험적 행동이 뒤 따르고 
6;단기간에 필요물건 이상을 구입하고 
7;예측 불허의 수익을 기대하고 
8;나대지나 미성숙지에 투자한다. 
9;모험지에 투자한다. 

이와같은 투자가 투기인 것이다.물론 투자도 수익을 목적으로 투자한다.부동산 투자는 안전성과 원금 보장을 전제로 이익을 내는 부동산에 장기적인 안목에서 차액을 얻는다면 마음으로 투자하는 것이다.부동산 투자라도 개발을 하게 된다면 위험이 따르기 마련이다. 

그 위험은 
1;사업상의 위험이 있으며 
2;금융마련에 대한 위험 
3;법률적 위험 
4;인프레대 대한 위험 등이 있을수 있다.부동산 투자는 수익을 전제로 투자한다. 

그 수익률을 내기 위한 마음은 
1;기대 수익율 
2;요구수익율 
3;실현수익율이 있다. 

원하는 만치,예상하는 만치,충족하는 만치,그 수익이 달성되었는가가 중요하다.부동산 투자는 한곳에 하지 않고 분산투자하는 방식이 있다.이때 우리는 포토폴리오 이론을 생각한다. Portfolio theory는 자산이 한곳에 있을시 발생활수 있는 불확성을 미연에 제거하기 위해분산해 투자함으로 안전한 재산관리하는 방법을 말한다. 

그래도 부동산은 
1;경기변동에 의해 
2;이자율 변동에 의해 
3;인프레의 의해 
등등은 시장 상황에 의해 갖는 대부분의 부동산이 함께 갖는 위험이다. 

부동산 투자시 우리는 항상 
1;안전성 
2;수익성 
3;환금성 
4;가치의 증대 
5;세제면의 이익 
6;관리의 부담감 
7;순수익의 재투자 
8;지랫대의 효과을 볼수있나을 검토한후 투자한다. 

어떤 부동산을 본인이든, 전문가이든, 믿을만환 사람이든,친구이든,가족이든 누구의 말을 듣고 투자한다.그리고 여러번 잠못이루며 생각하고 투자한다.이게 부동산 투자한 사람들의 한결같은 마음이다.그 부동산에 대한,그 지역에 대한 사전 연구가 있었다면 물건만 좋다면 무작정 투자하는 경우도 있다.이럴때는 그 부동산에 대해 너무 잘 연구해 알기 때문에 분석이나 평가가 별로 필요없이 즉시 결정을 내릴수 있는 것이다.이때도 약간의 망설이다 결저을 하게 되는 것이다.부동산 투자시도 경기의 주기에 따라 수익이 빨리날수도,늦게 날수도 있다.호경기에 부동산을 구입했다면 불경기로 돌아가 긴 세월을 지나야 오름을 피부로 느낄수 있다.그러나 저점에 구입한후 부동산 경기가 좋아진다면 짧은 기간에도 자신의 부동산이 오르고 있음을 피부로 느낄수 있는 것이다.이때는 자신도 모르게 다른일도 잘 풀리고 입가에는 항상 미소가 가득해 있을수 있다고 본다.호경기,후퇴기,불경기,회복기의 순서을 밟게된다.어느 주기에 구입했느냐가 가장 중요하다.부동산은 고점과 저점이 있다.고점에 구입했다면 막차을 타는 결과가 되는 경우가 태반이다.그러나 저점에 구입했다면 조금만 기다리면 좋은날이 마냥 한동안 계속된다.시기을 잘 만나야한다.즉 때을 잘 찾아 투자해야 한다는 것이다. 

부동산 주기는 
1;계절적 주기 
2;단기주기 
3;중기주기 
4;장기주기로 나뉜다. 

부동산 투자의 주기는 개발도상국은 대체로 단기주기로 이어지고,초보선진국은 중기주기가,선진국은 장기주기가 대부분이다.장기주기일지라도 간간이 오를려다 내려버리는 경우가 많다.이게 장기 주기인 것이다.어떻게 보면 낚시밥인 것이다.그럴때 잘 매도하면 수익을 낼수 있다.부동산은 오르는 시간대도 하락한 부동산이,하락시도 오르는 부동산이 있다.지역도 매한가지로 보면 된다.부동산은 투자 수익을 목적으로 투자하는 것이다. 

고위 공직자라 말하는 3급 이상 공직자 5천35명 중 2003년말 기준으로 부동산을 10억원 어치 이상 보유한 사람은 419명이며 이중 42명은 부동산 보유 규모가 30억원을 넘는다.공직자윤리법 제10조에 따른 재산공개 대상자(1급 이상 공무원, 검사장 이상, 중장 이상, 대학총장, 학장, 치안감 이상 등 681명)와 제3조에 의한 등록의무자(3급 이상 공무원 등 4천354명) 가운데 8.3%인 419명이 10억원 이상 부동산을 보유하고 있었다. 

또 5억 이상~10억 미만 부동산을 보유한 공직자도 963명으로 5억원 이상 부동산 보유자는 총 1천382명이었다.이는 지난 2002년 말의 10억원 이상 352명, 5억원 이상 1천290명과 비교할 때 다소 늘어난 것으로 전반적인 부동산 가격상승에 따른 것으로 풀이된다. 

30억원 이상 부동산을 보유한 부자는 지난해 말의 경우 42명(재산공개 대상자 9명, 비공개대상자 33명)으로 2002년 말의 44명(공개 10명, 비공개 34명)에 비해 2명이 감소했다.지난해 말을 기준으로 부동산 보유 규모가 5천만원 이하인 서민 고위공직자도 323명이 있는 것으로 집계됐다.공직자윤리법은 아파트의 경우 기준시가로, 토지는 공시지가로 신고하도록 하고 있어 실제 부동산 보유금액은 이보다 많을 것으로 예상된다. 
<표> 3급이상 공직자 부동산 소유현황 (2003년말. 단위: 명) 
============================================================================= 
총계 5천 5천~ 1억~ 3억~ 5억~ 7억~ 10억~ 20억~ 30억 
미만 1억미만 3억미만 3억미만 5억미만 7억미만 10억미만 20억미만 이상 
----------------------------------------------------------------------------- 
5,035 323 395 1,822 1,113 544 419 337 40 42 

위의 도표와 같이 직장생활하면서도 10억이상을 모으는데 태평양 가족이 투자로 10억을 못 모은다면 그건 말도 아닌 소리라 여긴다.돈이 돈을 번다는 말과 공직자들이 돈에 욕심만 부린다면 얼마든지 횡령,횡포할 수 있는 나라가 우리나라며,어느 나라보다 돈에 대한 욕심,부동산에 대한 욕심은 많은 국민성이다. 고로 한국에는 한류층,즉 상류사회가 없는 졸부사회,졸부들만 득실거린다 한다.이런 가운데서도 2004년말경 극빈층이 5백만명이 가깝다 한데도 이북에는 쌀,비료,소 등 갖가지 의식주 생활품들이 배,자동차을 이용해 퍼주고 있다.2004년도 쌀만 10만톤이 10월까지 보내졌다는 기사도 읽은 적 있다.10만톤은 120만 가마이며,우리나라 1년 쌀 생산량의 1/30이다.이중 반인 60만가마만 불우노인층,소년소녀 가장 및 극빈자에게 2005년 보상 쌀 17만원이라 하는데 7만원 정도에 나누어 준다면 얼마나 좋을지 하고 수십번도 더 생각해 본적 있다. 

IMF로 사상초유의 금융위기에 처한 한국에는 38억달러의 외환보유고가 2002년말 약 1200억 달러,2004년 11월 1900억달러로 급진전되었다.그때 IMF을 초래한 권력층은 대다수가 파렴치범 들이었다.그런 와중에도 달러을 외국에 보내거나 국세횡령,기업돈 착취을 일삼았으며,그들이 정권을 잡겠다고 했다.어느당에는부동산 투기와 초호화 빌라 3개층 340여평에 살면서도 그냥 돈이 없어 누가 공짜로 1채 주엇다 하는 쓰래기 인간도 있었다.우리는 IMF을 극복하기 위해 대다수의 국민들은 허리띠을 메고 일했거나 집안에 평생 모아둔 금붙이 내 놓았지만 졸부들은 흥청망청 쓰거나 해외유학,여행,강남으로 주민등록이전,원정출산,군대 않보내기 등 파렴치 짖거리을 일삼았다.그런데 그들이 사는 부동산은 천정부지로 올랏다.그게 공직자들의 부동산이며,그들은 개발정보에 의한 투자아닌 투기을 했기 때문이다. 

정부는 1998년 부동산 증권화 법률을 제정했다.이때 부동산자산의 처분을 위한 성업공사의 ABS제도의 도입이다.또한 주택저당채권(Mortgage)의 유동화제도가 국내에서도 발을 내 디뎠다.이 보다도 국내에서 Conduit의 설립이 필요로 하고 있다.우리는 선진 기법을 부동산에서도 도입해야 하나,우리 실정에 맞는 법률을 만들고,실행하고,도입하고,국민들에게 인식시킬려면 많은 시간이 소요되리라 여긴다.건설업체는 외환위기시 자금을 조달하지 못해 부도난 회사가 수없이 많앗지만 정부의 금융지원과,국고의 지원으로 거이다 살아난 상태다.건설업체도 부동산에 대한 간접투자 방식을 적극 도입하려 하고 있다.또한 건설업계의 자금조달 창구였던 부동산 신탁도 제대로 운영되지 못해 부실화가 많이 되엇다. 

간접투자 방식은 미국의 REITs(real estate investment),호주의 상장 부동산 신탁(LPT=listed property trust),일본의 특별목적회사(SPC=special purpose company)등도 있으나 ABS제도와,주택저당채권으로 부터 파생된 MBS,부동산 투자신탁,부동산 신탁,미국의 partnership등이 있다.부동산 간접투자는 직접 투자와는 다르게 부동산증권화 제도을 전제로 한다.부동산의 비유동성을 개선시키는 동시에 정보화되고,기업투자로 분석이 된 상태며,전문적이라는 잇점이 있다.소액으로도 가능하다.그러나 전문가는 직접 투자을 한다.원하는 가격에 구입이 가능하고 수입이 높다.간접투자는 자금조달이 쉬우며,건설사의 투자대상으로 잠금회전이 빠르며,년말에는 배당도 한다.위험도을 줄이고,적절한 가격에 구입하고,투자위험도도 줄일수 있다.안전성을 높히는 효과도 있다.기업과 정부는 이로 인해 외국에서 자금조달을 쉽게 할수잇다.간접투자는 단기적인 연구와 장기적인 국가 경쟁력 강화에 연구와 이해 및 개발이 필요하다.증권화는 자산가치나 개발사업으로 수익을 높혀야 한다.여기서 자금조달을 전제로 한다. 

이로써 
1;대형 부동산의 거래 
2;소자본가의 참여 
3;부동산 개발 및 상승의 이익을 분배 등으로 볼수있다. 

증권화의 특징은 
1;소유권과 이용권의 분리을 하고 
2;수익이나 가치로 자금조달 
3;개인 및 법인 등 다수로 부터 자금조달 
4;자본시장에 유통가능이다. 

이 모든 간접투자 방식은 개발하고,수익을 내고,소득을 창출해야 한다는 것은 직접투자와 다를게 없다.장래성이 없는 투자는 아니한 것만 못하기 때문이다. 

부동산 간접투자자의 형태로는 
1;부동산 보유자 
2;투자자 
3;차입자등으로 나눌수 있다. 

부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾는것이다.부동산은 너도 남고 나도 남아야 가장 현명한 투자가 된다.부동산은 정보에 의한 투자을 해야하며,유능한 컨설턴트을 만나야 한다.하락장에서도 오르는 부동산이 있으므로 그걸 찾아내야 한다.부동산은 예금보다 수익율이 높으며,주식보단 수백배 안전하다.부동산은 투기가 아닌 투자을 해야하며 스스로 책임을 지면 100%성공한다.분석,평가 정보,예측 및 컨설팅 보고서 100장 이상 만들수 있는 국내에 10명도 아니되는 전문가 조언에 의한 투자을 하여야 성공할수 있으며,가장 안전한 투자는 직접 투자이다.국내 부동산은 건설량에 의한 통계가 전부며,그걸로 부동산 경기을 가늠하는 경우가 많다.6개월 이상 경기 전망 예측하는 전문가을 만나야 하며,부동산 칼럼다운 칼럼,부동산 기고다운 기고는 쓸수 있는 전문가여야 한다.또한 현장 답사가 가장 중요하다.